El Problema de los Bienes Raíces en China

El mercado chino ha maravillado a los inversionistas, exploradores, hombres de negocios y viajeros desde la antigüedad. La Ruta de la Seda ha sido protagonista de la historia desde los tiempos de las grandes migraciones humanas (El Neolítico). Hoy no ha dejado de ser así y China es la segunda economía más grande del planeta. Sus retos son grandes, ya que tiene conflictos regionales y fronterizos con casi todos sus vecinos. De la misma manera, todos esos problemas se convierten en grandes oportunidades para generar acuerdos que den paz y progreso para todo el continente asiático.

A finales del sigo XX, la China ya se veía como uno de los factores mas importantes del equilibrio económico global. Una vez que La Organización Mundial de Comercio aceptó a China como miembro, su economía empezó a crecer niveles de hasta el 17%. El PIB de China creció de 1,211 mil millones de dólares en el año 2000 a 6,101 mil millones de dólares en el 2010. Al día de hoy se estima que el PIB de China es de 11,200 mil millones de dólares. Este crecimiento tan grande no ha dejado de fascinar a los inversionistas mundiales que están a la búsqueda de jugosos rendimientos.

El mercado inmobiliario en China hoy ha generado interesantes resultados. Por ejemplo entre enero del 2016 y mayo del 2018 el costo de la vivienda en algunas ciudades ha aumentado más del 28%. Esas son buenas noticias para los dueños de propiedades. Por otro lado la construcción de nuevas casas va en aumento gracias a los incentivos que existen para mantener la economía en movimiento con nueva infraestructura. Un dato muy importante: Las propiedades inmuebles representan hasta un 65% de los activos de un inversionista común.

Una desaceleración en la industria de la construcción se puede considerar más peligrosa que un tema de guerra comercial. Ya antes en esta columna, había tocado el tema de que las expectativas de lo inversionistas globales eran muy altas en el caso de China. El gran riesgo de la industria de la construcción en China es quedarse sin demanda. Si la oferta empezara a crecer más rápido que la demanda, ya se podría empezar a hablar de un burbuja de bienes raíces. Este escenario no es nuevo, ya que el mundo lo vivió en el 2008 con la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos.

Si se analiza a detalle el Producto Interno Bruto de China, se puede observar que un 30% de este depende de la industria de la construcción. Una reducción de obra pública y privada puede poner a la economía en recesión. Por otro lado, la escalada de precios que se ve en las casas nuevas está poniendo a la población china en una difícil posición ya que empieza a ser imposible para las personas tener casa propia. La mezcla de la dependencia de la construcción y los precios a nivel burbuja son un recordatorio de que las cosas se pueden poner muy mal.

La mayor parte de la construcción en China es financiada. Esto significa que el auge constructor tiene fechas de vencimiento. Si los grandes desarrollos de vivienda no encuentran compradores rápido, entrarán en default. Si los constructores dejan de pagar, los bancos cerrarán la llave a nuevos desarrollos (Incluso cuando el Banco pertenezca al gobierno). Ahí es donde las cosas pueden empezar a ponerse interesantes. El día de hoy, el 22% de todos los créditos bancarios en China son hipotecas.

¿Cuál es la solución? Nadie sabe con exactitud. Se habla de bajar el volumen de créditos hipotecarios y cerrar las llaves del financiamiento poco a poco. También se habla de dar estímulos fiscales para que los dueños de propiedades renten en lugar de vender. Se podría degradar la calificación de riesgo para desarrollos de vivienda y motivar a los bancos a buscar otros lugares para invertir. Al final esto puede traer una solución de corto plazo para la industria de las bienes raíces. La verdadera consigna es que estas medidas de verdad generen un crecimiento sostenible y no una burbuja.

La economía china esta muy controlada por el gobierno. Nadie quiere que una burbuja oriental explote y se lleve de encuentro a las demás economías (En especial a las emergentes). Creo que se puede esperar a que poco a poco empiece un redireccionamiento a través de estímulos fiscales, hacia áreas estratégicamente importantes para la economía como son el turismo, la manufactura o la innovación tecnológica. Eventualmente ese cambio puede generar una estabilidad importante que de respiro y tranquilidad a los inversionistas.